U bent in onderhandeling zodra de verkoper reageert op uw bod, bijvoor-beeld in de vorm van een tegenbod. Ook kan de verkopende NVM-makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. Als de makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen, bent u dus nog niet in onderhandeling.

Ja, dat mag. Een onderhandeling leidt niet altijd tot verkoop. De verkoper kan daarnaast graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Er mag ook met meer dan een partij tegelijk onderhandeld worden, maar dit moet de makelaar dan wel duidelijk gemeld hebben. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.

Ja, dat kan. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder ‘Word ik koper als ik de vraagprijs bied?’), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling worden er vaak door de partijen over en weer biedingen gedaan. Pas als de verkopende partij een bod aanvaardt, is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper de koop tot stand brengen door dit tegenbod te aanvaarden. Andersom is dat ook mogelijk. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen ‘naar elkaar toekomen’ in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen, en de koper kan besluiten zijn bod te verlagen.

Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop, is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een koopakte. Sinds 1 september 2003 geldt in Nederland de ‘wet koop onroerende zaken’. Sindsdien is de koop van een woning pas gesloten als de koopakte door koper en verkoper is getekend.

Een consument die een woning koopt heeft drie dagen bedenktijd. Daarin kan hij de overeenkomst zonder opgaaf van redenen en verdere gevolgen alsnog ongedaan maken. Deze bedenktijd is er altijd: koper en verkoper kunnen niet afspreken dat deze niet van toepassing is. De bedenktijd begint om 00.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de koper (een kopie van) de door beide partijen getekende koopakte heeft ontvangen.
Wanneer de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt dus zonodig verlengd, zodat daarin minstens twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.

De Hoge Raad – het hoogste rechtscollege – heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot een bieding. Als u dus de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de koper wordt de waarborgsom uiterlijk binnen circa 4 weken na de mondelinge overeenkomst gestort in handen van de notaris. Dit is een bedrag ter grootte van 10% van de koopsom. In plaats van een waarborgsom kan de koper ook een schriftelijke bankgarantie doen, mits deze bankgarantie onvoorwaardelijk is, en is afgegeven door een in Nederland gevestigde bankinstelling.

Een koop kan tot stand komen onder voorbehoud van financiering. Het voorbehoud wordt in de akte opgenomen als een ontbindende voorwaarde en biedt de kopende partij de mogelijkheid om de koopovereenkomst binnen een reële termijn te ontbinden als zij de financiering niet rond krijgt. De termijn hiervoor is 4 weken na de mondelinge wilsovereenstemming. Als de kopende partij de ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij dit schriftelijk te doen met het bewijs van 2 afwijzingen van 2 verschillende financiële instellingen.

Sinds 1 januari 2008 is iedere woningeigenaar verplicht een energielabel van zijn woning te hebben bij verhuur/verkoop. Met dit label krijgt de nieuwe gebruiker van de woning inzicht in de te verwachten energielasten. Gebouwen met een relatief laag energieverbruik worden op die manier aantrekkelijker voor potentiële gebruikers. Een speciale controleur kijkt elk huis na op het energieverbruik. Wie zijn huis wil verhuren of verkopen, moet het energielabel laten zien aan mogelijke nieuwe bewoners.

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandelingen beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In een dergelijk geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kan vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure kiezen. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

De verkoper bepaalt voor welk bedrag hij zijn woning verkoopt, in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen, en of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er sprake van een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken - zoals roerende zaken – pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.